Informacinis portalas
Lietuvos ir užsienio naujienos
Bendraturčių sutikimai kaip teisės į statybą įgyvendinimo sąlyga
Asmuo gali įgyvendinti statybos teisę tik tokiu būdu, kuris nepažeis trečiųjų asmenų teisėtų interesų.
Todėl tais atvejais, kai preziumuojama, kad statybos rezultatai gali turėti neigiamos įtakos trečiųjų asmenų teisėms ar teisėtiems interesams, rengiantis statybai, būtina gauti tokių asmenų sutikimus, kaip numatyta teisės aktuose.
Toliau šiame straipsnyje aptariami atvejai, kada reikalingi trečiųjų asmenų sutikimai dėl statybos darbų, analizuojamos sutikimą siekiančio gauti ir jį galinčių duoti asmenų teisės ir pareigos, taip pat pristatomos galimos trečiųjų asmenų sutikimų dėl statybos darbų teisinės alternatyvos.
Kada reikia gauti trečiųjų asmenų sutikimus dėl statybos darbų
Pagal bendrą Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.77 straipsnyje įtvirtintą taisyklę bendraturtis, padidinęs bendrosios nuosavybės objektą, įgyja nuosavybės teisę į padidinimą, tik turėdamas visų bendraturčių sutikimą, t. y. jeigu jis sutikimo neturi, jis padidina visų nuosavybę proporcingai jų turimai daliai bendrojoje nuosavybėje. Todėl jei planuojama atlikti statybos darbus bendrąja nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype arba planuojama įsirengti pastato palėpę, pastatyti papildomus pastato aukštus ar pan. ir tokiu būdu padidinti ne bendrą, bet individualią nuosavybę, rekonstruojant bendrą pastatą, prieš tai būtina gauti kitų, atitinkamai žemės sklypo ar pastato patalpų savininkų (kurie laikomi pastato bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais) sutikimus. Tai turi būti daroma dar rengiantis statyti, t. y. siekiant gauti projektavimo sąlygų sąvadą (Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 20 str. 2 d. 2 ir 3 p.). Statybą reglamentuojantys teisės aktai dažniausiai reikalauja gauti statyboje neplanuojančių dalyvauti ketinamo rekonstruoti pastato ar žemės sklypo, kuriame bus atliekami statybos darbai, bendraturčių sutikimus. Atskirais atvejais gali būti numatytas įpareigojimas gauti sutikimus kitų trečiųjų asmenų, pavyzdžiui, kaimyninių sklypų savininkų, kurie, duodami sutikimus, atsisako teisės aktais numatytos su statyba susijusių jų interesų apsaugos.
Statytojo pareiga pateikti informaciją
Teismų praktikoje pripažįstama, kad bendraturčiai gali duoti sutikimą ne bendrai teisei į statybą realizuoti, bet konkretiems statybos darbams atlikti (LAT CBS nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-1265/2002 m.). Todėl asmuo, kuriam reikalingi bendraturčių sutikimai, visų pirma privalo parengti ir pateikti jiems informaciją apie planuojamą statybą. Informacijos turi pakakti kaimynams nuspręsti, ar vykdant statybos darbus nebus pažeistos jų teisės ir teisėti interesai. Planuojant naujo pastato statybą ar pastato rekonstrukciją, paprastai reikalaujama, kad statytojas parengtų planuojamos statybos projektinius pasiūlymus (schemą). Bendraturčių prašymu pateiktą neišsamią informaciją derėtų geranoriškai papildyti, atsakyti į pateiktus su statyba susijusius klausimus. Jei bendraturčiai nėra likę bendradarbiauti ir todėl atsisako priimti bet kokią jiems perduodamą ar siunčiamą informaciją apie planuojamą statybą, patartina pasinaudoti antstolių paslaugomis ir išsaugoti įrodymus apie atitinkamos informacijos perdavimą, t. y. savo esminės pareigos, derinant interesus su kaimynais, įvykdymą. Tokiu atveju būtų gauti informacijos įteikimo įrodymai ir tinkamai pasirengta galimam teisminiam ginčui ateityje.
Bendraturčių pareiga derinti interesus
Teismų praktikoje vienareikšmiškai pripažįstama, kad bendrąja nuosavybės teise valdomo turto savininkams keliamas reikalavimas susitarti dėl turto valdymo, naudojimo ir disponavimo turtu (CK 4.75 str.) yra esminis, siekiant stabiliai ir ekonomiškai valdyti ir naudoti bendrą daiktą bei juo disponuoti. Dėl šios priežasties visi bendraturčiai yra teisiškai įpareigoti siekti susitarimo dėl bendro daikto valdymo, naudojimo ir disponavimo bendradarbiaujant, kooperuojantis bei aktyviai derinant savo interesus (LAT CBS nutartis civilinėse bylose Nr. 3K-3-1265/2002 m., Nr. 3K-3-1064/2003 m. ir kt.). Bendradarbiauti derinant interesus įpareigotas ne tik statytojas, bet ir kiti bendraturčiai, kurių sutikimai reikalingi, norint pradėti planuojamą statybą. Pripažįstama, kad neduodami sutikimo bendraturčiai ginčija ne pačią statybos teisę, bet konkretų jos įgyvendinimo būdą (LAT CBS nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-1064/2003 m.). Todėl net jei bendraturčiai, susipažinę su pateikta informacija, nurodytų protingus atsisakymo duoti sutikimą motyvus, išliktų galimybė koreguoti statybos planus taip, kad jie būtų suderinami su bendraturčių teisėmis ir interesais. Svarbu atkreipti dėmesį, kad pakeitus planuojamą statybos teisės įgyvendinimo būdą, be kita ko, reikėtų gauti naujus sutikimus tų asmenų, kurie buvo davę sutikimus ankstesniam statybos teisės įgyvendinimo sprendimui priimti.
Teisė atsisakyti duoti sutikimą atlikti statybos darbus
Bendraturčio sutikimo atlikti statybos darbus davimas yra valios aktas, todėl gali būti duotas ar neduotas tik laisva valia. Prievarta duotas sutikimas būtų laikomas negaliojančiu pagal CK 1.91 straipsnyje įtvirtintą bendrą sandorių negaliojimo pagrindą – pripažinus valios trūkumą. Tačiau reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad bendraturčio laisva valia priimtas sprendimas atsisakyti duoti sutikimą privalo būti protingai motyvuotas ir pagrįstas realia bendraturčio teisių ar teisėtų interesų pažeidimo grėsme, kylančia iš numatomų statybos darbų (LAT CBS nutartys civilinėse bylose Nr. 3K-3-1265/2002 m., Nr. 3K-3-1064/2003 m. ir kt.). Remiantis teismų praktika, atsisakymas duoti sutikimą būtų laikomas pagrįstu, jei dėl planuojamų statybos darbų pablogėtų esama nekilnojamojo turto techninė būklė, išnyktų bendraturčių galimybė patekti į valstybės tvarkomus kelius, gatves ar pastato bendrojo naudojimo patalpas (LAT CBS nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-227/2006 m.), būtų apribotas natūralus apšvietimas ar būtų pažeisti higienos standartų sąlygojami reikalavimai dėl triukšmo, vibracijos, oro taršos ir pan., padidėtų nekilnojamojo turto išlaikymo išlaidos, būtų pažeista bendraturčio teisė į šeimos aplinką (LAT CBS nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-604/2004 m.). Pažymėtina, kad vien nepasitenkinimas būsimu teisėtų statybos darbų atlikimo procesu ar su jais susiję neesminiai nepatogumai neturėtų būti laikomi protingu bendraturčio atsisakymo duoti sutikimą atlikti statybos darbus motyvavimu.
Teisinės alternatyvos, negavus bendraturčio sutikimo
Vieno ar kelių bendraturčių sutikimų dėl planuojamos statybos negavęs asmuo savo teises gali ginti teisme. Tokiu atveju turėtų būti pareiškiamas ieškinys dėl teisės atlikti statybos darbus, nesant kaimyno sutikimo, pripažinimo. Praktikoje pasitaiko atvejų, kai statytojas teisme reikalauja įpareigoti bendraturčius duoti sutikimus, tačiau toks formulavimas laikytinas ydingu, nes sutikimo davimas yra laisva valia sudaromas sandoris.
Teisė į statybą, varžoma bendraturčių atsisakymo duoti sutikimą atlikti statybos darbus, gali būti ginama teismine tvarka, esant šioms sąlygoms: 1) statytojas siekia gauti sutikimą atlikti konkrečius statybos darbus, pateikdamas apie juos išsamią informaciją (t. y. statytojas yra įvykdęs pareigą suteikti informaciją); 2) bendraturtis neįrodo, kad dėl konkrečių statybos darbų gali būti realiai pažeistos jo teisės ir teisėti interesai (LAT CBS nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-1265/2002 m.). Pažymėtina, kad teisminio ginčo dėl atsisakymo duoti sutikimą metu protingais motyvais teismas gali pripažinti tik tuos bendraturčio argumentus, kurie pagrįsti faktais, specialistų išvadomis bei kitais patikimais duomenimis. Pavyzdžiui, aplinkybė, kad pastato rekonstrukcija apribos natūralios šviesos patekimą į bendraturčio patalpas vienoje iš Lietuvos Aukščiausiojo teismo nagrinėtų bylų buvo tinkamai pagrįsta Valstybinės visuomenės sveikatos priežiūros tarnybos prie Sveikatos apsaugos ministerijos išvada (LAT CBS nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-1064/2003 m.). Tinkamais duomenimis nepagrįsta bendraturčio nuomonė dėl galimo jo teisių ir teisėtų interesų pažeidimo nebūtų laikoma tinkamu atsisakymo duoti sutikimą atlikti statybos darbus pagrindimu.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad motyvuoti savo atsisakymą duoti sutikimą ir įrodinėti atsisakymo pagrįstumą nėra įpareigoti kaimynai, kurie nėra ketinamo statyti ar keisti pastato bendraturčiai. Tokių asmenų sutikimai teisės aktuose numatytais atvejais reikalingi tam, kad atliekant statybos darbus būtų galima nesilaikyti tokių asmenų interesus ginančių teisės aktų reikalavimų, pavyzdžiui, reikalavimo, kad pastatas būtų statomas ne arčiau negu vieno metro atstumu nuo kaimyninio žemės sklypo. Tokiu atveju preziumuojama, kad teisės aktuose nustatytų garantijų pažeidimas laikomas kaimynų interesų pažeidimu. Dėl šios priežasties asmuo, norintis įgyvendinti savo statybos teisę kaimynų garantijas pažeidžiančiu būdu, privalo teisme įrodyti, kad jo planuojamos statybos rezultatas niekaip nepažeis kaimynų teisėtų interesų. Toks įrodinėjimo naštos paskirstymas labai apsunkina statytojo galimybes laimėti teisminį ginčą, todėl dar iki kreipiantis į teismą patartina būti išnaudojus kitas ginčo sprendimo galimybes, pavyzdžiui, pasiūlyti kompensaciją už sutikimo atlikti statybos darbus davimą, apsvarstyti galimybes pakeisti projektą, taip išvengiant teisės aktais nustatytų kaimyno garantijų pažeidimo (tokiu atveju apskritai nebūtų reikalingas jo sutikimas).
Teismui visgi konstatavus, kad bendraturčio (arba kaimyno) atsisakymas duoti sutikimą buvo nemotyvuotas, ir pripažinus teisę į konkrečią statybą, nesant kaimynų sutikimo, toks teismo sprendimas netaptų vykdytinu, tačiau atstotų reikalingus sutikimus rengiant dokumentus ir organizuojant statybos darbus (LAT CBS nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2003 m.). Teismui priėmus minėtą statytojui palankų sprendimą, būtų pasiektas analogiškas teisinis rezultatas kaip ir gavus visus reikiamus sutikimus.
Iki kreipiantis į teismą arba tuo atveju, kai teismas priima statytojui nepalankų sprendimą, statytojui patartina papildomai apsvarstyti galimybę pasinaudoti teise atsidalinti savo turimą dalį iš bendrosios nuosavybės (CK 4.80 str.). Tam tikrais atvejais tai gali palengvinti įgyvendinti teisę į statybą ar sudaryti tam reikiamas sąlygas. Taip pat rekomenduotina apsvarstyti galimybę pasiūlyti bendraturčiams ar kitiems tretiesiems asmenims, kurių sutikimai atlikti statybos darbus turi būti gauti, kompensuoti galimą neigiamą statybos rezultatų įtaką jų interesams arba sutartomis sąlygomis įtraukti bendraturčius į statybą.
Tuo atveju, jei bendraturtis nevykdo pareigos derinti interesus ir nesąžiningai trukdo kitam įgyvendinti jo statybos teisę, piktnaudžiaudamas teise neduoti sutikimo, statytojas, vadovaudamasis CK 1.138 str. 1 d. 6 punktu, turi teisę reikalauti iš tokio asmens kompensuoti padarytą turtinę žalą.
SIC!
Asmuo, siekiantis įgyvendinti savo statybos teisę, teisės aktuose nustatyta tvarka privalo gauti bendraturčių ar trečiųjų asmenų sutikimus atlikti planuojamus statybos darbus, jis privalo pasirūpinti, kad būtų vykdomos su tuo susijusios pareigos. Statytojas privalo tinkamai parengti ir pateikti minėtiems tretiesiems asmenims visą svarbią informaciją apie konkretų statybos teisės įgyvendinimo būdą, kurio rezultatai gali turėti potencialios neigiamos įtakos trečiųjų asmenų teisėtiems interesams, o esant reikalui, šią informaciją paaiškinti ar papildyti. Informacijos pateikimo ir interesų derinimo pareigą tinkamai įvykdęs statytojas, negavęs bendraturčių ar trečiųjų asmenų sutikimo atlikti planuojamus statybos darbus ir manantis, kad sutikimai buvo neduoti nepagrįstai, turi teisę bendra tvarka kreiptis į teismą, prašydamas pripažinti teisę į statybą, nesant minėtų asmenų sutikimų. Statytojo interesams palankus teismo sprendimas taptų teisine sutikimo alternatyva. Tačiau iki kreipiantis į teismą visų pirma derėtų tinkamai įvertinti su įrodinėjimo naštos paskirstymu ir kitas susijusias rizikas bei apsvarstyti kitas alternatyvas – kompensacijos sumokėjimo, trečiųjų asmenų įtraukimo į statybą bei turimos dalies bendrojoje nuosavybėje atidalijimo.
Rėda Pilipaitė
Advokatų profesinės bendrijos SMA
advokato padėjėja
„Juristas“ 2007m. Nr. 12
Šaltinis: www.paciolis.lt