Informacinis portalas
Lietuvos ir užsienio naujienos
Vilniuje pritrūko aukščiausios klasės biurų
Nekilnojamojo turto (NT) analitikai tvirtina, kad sostinėje pradeda trūkti aukščiausios klasės, t.y. „A“ klasės biurų ir įspėja, kad pasiūlos trūkumas gali nulemti tokių biurų kainų šoktelėjimą maždaug 5 procentais. Manoma, kad „A“ klasės biurų trūksta dėl dviejų pagrindinių priežasčių – sparčiai augančios ekonomikos ir su tuo susijusios verslo įmonių plėtros, generuojančios biurų paklausą, bei NT vystymo kompanijų per didelio dėmesio vien tik gyvenamojo NT statybai.
Pasak finansų ir nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės UAB „Re&Solution” direktoriaus Ričardo Čepo, bendrovės atliekami nuolatiniai NT rinkos tyrimai bei darbo su stambiais biurų nuominininkais patirtis rodo, kad per pastaruosius 1,5 – 2 metus “A” klasės biurų užimtumas išaugo nuo 90 iki 95-97 procentų, o tai reiškia, kad didelėms įmonėms darosi labai sunku susirasti jų poreikius atitinkantį kokybišką ir pakankamai didelį biurą. Savo ruožtu, jau esančių biurų centrų savininkai dabar turi geras galimybes kelti nuomos kainas bei mažinti nuomininkų skaičių, pasirinkdami didesnes bei patikimensnes įmones – tuo pačiu ir stabilesnius nuomos mokėtojus.
„Augančios gyventojų pajamos, palankios sąlygos gauti bankų paskolas ir kitos aplinkybės nulėmė labai sparčią gyvenamojo NT plėtrą ir daugelis NT vystymo kompanijų didžiausią dėmesį skiria šiam būtent šiam NT rinkos segmentui. Kol šis segmentas nėra išsemtas, gyvenamojo NT projektai generuoja greitą projektų grąžą ir pelnus, tačiau vystytojai vis dažniau susiduria su problemomis bei biurokratiniais suvaržymais - kur po tokio projekto pabaigos surasti tinkamą naują projektą. Dėl šių priežasčių gyvenamojo NT projektų vystymo kaštai stipriai padidėja, o patys projektai vėluoja.“ - aiškina R.Čepas. – „Turėdami didelę patirtį dirbant su komerciniais objektais ir investiciniais fondais, mes gerai matome, kad investicijos į komercinius objektus - biurus, prekybą, logistiką ir kt. - generuoja ir pastovius piniginius srautus iš objektų nuomos, objektus visada galima įkeisti bankui ar sėkmingai parduoti kaip investicinį objektą vietos ar užsienio investiciniams fondams“.
Plinta naujas požiūris į biurą
Atsakingas už biurų sprendimus „Re&Solution“ projektų vadovas Martynas Ivinskas pastebi, kad dėl ekonominių procesų, vykstančių dabar Lietuvoje, plečiasi ir bendrovės klientai. Pasak jo, įmonės, kurios prieš metus nuomojosi 100 kv.m. biurą šiandien jau ieško 200-300 kv.m, turėjusios 500 kv.m. - ieško 1000 kv.m. Viena svarbiausių biurų nuomininkų persikėlimo priežastimi šiandien yra augantis kokybės bei ergonomikos poreikis, tačiau pagrindine priežastimi išlieka ploto trūkumas dabartinėse patalpose.
Be to, pasak M. Ivinsko, artimas bendravimas su klientais bei rinkos tyrimai akivaizdžiai rodo, kad ir pirmaujančios Lietuvos bendrovės vis dažniau perima pažangų vakarietišką požiūrį į NT. „Šiandien įmonės biuras jau nebėra tik ta vieta, kurioje vykdomas verslas, šiuolaikinis moderniai įrengtas biuras gali pastebimai įtakoti ir pačios įmonės veiklos rezultatus“ – aiškina projektų vadovas M. Ivinskas. „Prestižinėje vietoje esantis modernus biuras daro teigiamą įtaką bendrovės įvaizdžiui, puikios darbo ir poilsio sąlygos didina darbuotojų motyvaciją ir kelia jų darbo našumą, modernios informacinės technologijos padeda geriau aptarnauti klientus, bendrauti su partneriais, šiuolaikinės apsaugos technologijos garantuoja įmonės nuosavybės saugumą, patogus privažiavimas ir automobilių parkavimas taupo laiką tiek darbuotojams, tiek ir įmonės klientams“ – vardija aukščiausios „A“ kategorijos biuro privalumus „Re&Solution“ projektų vadovas.
„Siūlydami NT sprendimus stambioms Lietuvos ir užsienio įmonėms, pastebėjome, kad labai išaugo didesnių (1000 – 2000 kv.m) biurų paklausa, tačiau dėl nedidelės pasiūlos ne visuomet iš karto galime patenkinti šiuos klientų poreikius, kartais optimalaus sprendimo tenka palaukti kiek ilgiau“ – sako M. Ivinskas.
Tačiau jis pastebi ir džiuginančią tendenciją, kad Lietuvoje pirmaujančios įmonės savo NT plėtros ir valdymo problemas vis dažniau patiki šios srities profesionalams, tuo pačiu galėdamos daugiau dėmesio sukoncentruoti tiesioginiam savo verslui. Pasak M.Ivinsko, jau praeina tie laikai, kuomet įmonei naujo biuro ieško pats įmonės direktorius ar kitas įmonės darbuotojas, arba tai yra daroma „per pažintis“. Vis dažniau būna pasikliaujama profesionaliais šią sritį išmanančiais specialistais, kurie gali surasti optimalų sprendimą, suderėti tinkamas sąlygas ir sudaryti reikalingas sutartis.
„Re&Solution” NT rinkos tyrimų duomenimis, lėtą modernių biuro patalpų rinkos plėtrą taip pat neigiamai veikia nepakankama žemės sklypų pasiūla miesto centre ir verslo teritorijose, aukšti statybų kaštai bei sudėtinga įstatyminė bazė žemės srityje. Taip pat Lietuvoje dar nėra priimta visuotinai naudojamų biuro patalpų standartų, pagal kuriuos būtų galima skirstyti „A“, „B“ ar „C“ klasės biurus. Iki šiol biuro pastatų vystytojai bei nekilnojamojo turto agentūros tai daro savo nuožiūra, taigi sunku pasakyti, ar visos vadinamosios „A“ klasės biuro patalpos atitinka tarptautinius „A“ klasės biurams keliamus reikalavimus.
Vilniaus verslo rajonai
Bendrovė mano, kad maždaug 36 procentai esamo Vilniaus biurų ploto galėtų būti priskirta „A“ klasės biurų pastatams, tarp kurių yra šie projektai – „Verslo centras 2000“, Jogailos g.; „Europa“, Konstitucijos pr.; „Victoria“, Jasinskio g.; BCC ir BCC2, Jasinskio g.
Bene pagrindiniai verslo rajonai Vilniuje, kuriuose sukoncentruota didžioji dalis šiuo metu mieste esančių modernių biuro patalpų – vadinamasis „Verslo trikampis“ ir „Naujasis miesto centras“ Konstitucijos prospekte. Pirmasis ir šiuo metu didžiausias „verslo rajonas“ Vilniuje – vadinamasis „Verslo trikampis“. Tai kairiajame Neries krante, šalia LR Seimo esanti 5,8 ha teritorija. Šiuo metu “Verslo trikampyje” veikia 7 aukštos klasės biurų pastatai („MG Baltic“ biurų pastatas, „Baltic Centre“, „Office Plius“, BCC, BCC2, Verslo centras Goštauto g. 40, „Victoria“), kurių bendras plotas sudaro apie 47 000 kv.m.
Vidutinė biuro patalpų verslo rajonuose bei moderniuose biurų pastatuose centrinėje miesto dalyje nuoma siekia 50 – 55 Lt/kv.m per mėnesį. Pardavimo kaina (dalinai įrengtų patalpų) yra 4500-10000 Lt/kv.m. Vidutiniškai 20 – 30 kv.m biuro tenka viena automobilių stovėjimo vieta. Vidutinis vienam darbuotojui tenkantis biuro plotas moderniuose verslo centruose siekia 10 kv.m, vadinasi galima daryti išvadą, kad pastate, kuriame yra 6 000 – 7 000 kv.m nuomojamo ploto, dirba apie 600 – 700 darbuotojų, o viena parkingo vieta tenka dalintis 2-3 įmonės darbuotojams.
Ateities perspektyvos
„NT biuro patalpų rinkoje paklausai pastebimai lenkiant pasiūlą, mes prognozuojame kainas išaugsiant apie 5 procentus, taip pat manome, kad pats laikas NT vystytojams atsigręžti į komercinių objektų vystymą“ – sako „Re&Solution“ direktorius R.Čepas. Pasak jo, ateityje paklausą galėtų patenkinti nauji verslo rajonai, prie kurių galima būtų priskirti teritoriją šalia „Hanner“ verslo centro Geležinio Vilko g. ir Vilniaus pedagoginio universiteto. Šalia universiteto jau keletą metų planuojama statyti itin modernaus bei unikalaus architektūrinio sprendimo, daugiau nei 6000 kv.m bendro ploto SBA biurų pastatą, Saltoniškių gatvėje (Geležinio Vilko ir Ukmergės g. sankryža) jau statomas apie 8000 kv.m biurų pastatas.Taip pat per pastaruosius keletą metų pastebėta, kad vis daugiau įmonių pageidauja turėti modernias biuro patalpas ne miesto centre, tačiau senos statybos administraciniai pastatai jų reikalavimų netenkina. Šiai rinkos nišai užpildyti, modernius verslo centrus imta statyti atokiau nuo miesto centro esančiose vietovėse – Naujamiestyje („Naujamiesčio verslo centras“), Žirmūnuose („Žirmūnų verslo centras“), Šiaurės miestelyje („Ogmios – Hanner verslo centras“), Laisvės prospekte („L3”), Ozo g. („Akropolio verslo centras“) ir pan.
Tikimasi, kad subalansuoti gyvenamojo ir komencinio NT plėtrą taip pat padės ir sparčiai augantis kompleksinės paskirties projektų ( gyvenamasis + prekybinis + biurai ) skaičius.
* * * * * * * * * * * * *
Apie „Re&Solution”
Re&Solution yra nepriklausoma finansų ir nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovė, teikianti paslaugas stambioms bei vidutinėms įmonėms, tarptautiniams bei vietiniams investiciniams fondams ir pasiturintiems privatiems asmenims. Re&Solution tarpininkauja stambiuose ir vidutiniuose investicijų į nekilnojamąjį turtą sandoriuose, specializuojasi nekilnojamojo turto vystymo koncepcijų formavimo bei įgyvendinimo srityje, teikia tarpininkavimo paslaugas išnuomojant ir parduodant komercinį ir gyvenamąjį turtą. Bendrovė atlieka profesionalius rinkos tyrimus, teikia licenzijuotas turto vertinimo paslaugas finansinėms institucijoms bei profesionaliai atlieka turto valdymo paslaugas. Įkurta 2003 metais, šiandien Re&Solution turi biurus Lietuvoje, Latvijoje, Estijoje ir Ukrainoje, tuo užtikrindama nuoseklų klientų aptarnavimą visame Pabaltijo regione bei Ukrainoje. Re&Solution komanda turi daugiau nei 10 metų tarptautinę patirtį ir puikią reputaciją Europos bei regiono nekilnojamojo turto rinkose.. Vien 2005 m. Re&Solution Lietuvoje tarpininkavo investicijų sandoriuose, kurių dydis siekė per 120 milijonų eurų. Kompanijoje dirba 40 profesionalų.
Biuru rinkos apzvalga 2006 m. III ketv., Lietuva.pdf (PDF 953.9 Kb)
„altinis: www.resolution.lt